Когда мы решаем сделать перепланировку своей недвижимости то не всегда задаемся вопросом о том, насколько легальны те или иные работы по изменению первоначального вида помещений. А 80% всех людей решившихся на такие изменения, будучи уверенным в том, что получение разрешительных документов на перепланировку — это исключительно бюрократический нюанс, вначале проводят все необходимые работы по перепланировке квартиры, а уже после начинают процесс узаконения уже существующих изменений. А иногда и вовсе откладывают оформление документов до того момента когда решат продать недвижимость.
Что сделать первым, документы или реконструкцию?
Вопреки бытующему мнению о том, что узаконить уже сделанную перепланировку намного проще чем получить на нее разрешение, изменение параметров квартиры без уведомления соответствующих организации грозит владельцу очень существенными неприятностями.
Законодательство Украины, за самовольно проведенную перепланировку квартиры, предусматривает административную и даже уголовную ответственность. Ведь, нарушения в проектировании или строительстве влияющие на безопасность помимо штрафа грозят нерадивому домовладельцу исправительными работами на срок до двух лет, или ограничением свободы на срок до трех лет.
А если, вследствии такой перепланировки, погиб человек или наступили другие тяжелые последствия, то кроме исправительных работ или ограничения свободы, затеявшему перепланировку собственнику, может грозить и лишение свободы на срок от двух до пяти лет согласно статьи 275 Уголовного кодекса Украины.
Если такое развитие событий кажется невероятным преувеличением, то стоит обратить внимание на зарегистрированные факты самостоятельно спланированных и проведенных перепланировок приведших к нанесению ущерба несущим конструкциям домов повлекшим за собой как необходимость срочного ремонта здания так и обрушения.
Что будет если не узаконить перепланировку?
Если же постараться избежать вышеупомянутых неприятных последствий с оформлением документов на реконструкцию с нарушениями и попросту их не оформлять, то владеть собственностью с неузаконенной перепланировкой вам никто не воспрепятствует, но в распоряжении ею вы будете ограничены. Такую недвижимость нельзя использовать как банковский залог, нельзя продать, подарить или выполнить любые другие действия предполагающие передачу права собственности.
Но не стоит забывать и тот факт, что когда в результате проводимых работ в квартирах у соседей осыпалась штукатурка, треснула стена, упала полка и т. д., есть большая вероятность подачи ими искового заявления.
Как правильно спланировать перепланировку
Что же необходимо делать для того чтобы ваша перепланировка не принесла нежелательных последствий?
Для начала нужно оформить разрешительные документы. Сделать это можно за несколько шагов.
Первым шагом на пути к оформлению документов является разрешение КМДА на изготовление проектных документов для реконструкции. И так, подаем заявление на имя главы администрации и прикладываем следующие документы:
- заверенную жилищно-эксплуатационной организацией или другим владельцем дома (ЖБК, ведомством и т.д.) выкопировка с поэтажного плана (в отдельных случаях с генерального плана домовладения)
- разрешение жилищно-эксплуатационной организации (ОСМД, ЖЭК и т.д.) на выполнение строительных работ;
- справку о количестве проживающих (прописанных);
- документы, подтверждающие право собственности на помещение;
- дополнительные материалы, дающие представление об объекте перепланировки (чертежи, фотографии и т.д.);
- в случае когда строительные работы проводятся в местах общего пользования, необходимо предоставить еще и согласие жильцов чьи интересы такая перепланировка может затронуть.
После того как заявление подано оно будет рассмотрено специальной комиссией. Когда вы получаете положительное заключение отдел градостроительства и архитектуры готовит проект распоряжения, которое касается выполнения работ относящихся к архитектуре здания, а также разрешения на изготовление проектной документации.
Второй шаг заключается в том, что на основании этого распоряжения или письма вы заказываете проектную документацию.
Третий шаг — согласования.
После того как проектная документация будет готова она пройдет согласование в районной санепидемстанции, органе пожарного надзора, жилищно-эксплуатационной организации. А при необходимости (в зависимости от того насколько капитальную вы задумали перепланировку) согласовать придется с главным архитектором района и коммунальными службами района или города.
Четвертый шаг. Предоставление уже согласованной проектной документации в администрацию с заявлением, о разрешении на выполнение строительных работ.
Хотя описанная выше процедура внушает ужас из-за количества необходимых для получения разрешений на каждом этапе подписей, как правило, все согласования берет на себя организация выполняющая подготовку самой проектной документации. А в случае если вам самим придется обращаться в вышеупомянутые инстанции для получения одобрения в проведении реконструкции своего помещения, то грамотно созданный проект низведет все согласования до формального получения разрешений.
После всех одобрений проектная документация рассматривается отделом градостроительства и архитектуры и выносится на заседание межведомственной комиссии по вопросам реконструкции и строительства.
Пятый шаг — гарантии.
После позитивного заключения межведомственной комиссии, вам потребуется предоставить нотариально заверенное обязательство про возмещение убытков, которые могут возникнуть вследствии проведения строительных работ.
После получения полного пакета документов со всеми необходимыми согласованиями, орган администрации готовит проект распоряжение на утверждение ваших проектных документов и на начало проведения строительных работ согласно этой проектной документации.
На основании уже этого распоряжения вы получаете соответствующий ордер в Главном управлении контроля за благоустройством города.
Что происходит когда перепланировка завершена?
После завершения всех строительных работ, если они были выполнены без нарушений, созданная из представителей городских или районных служб комиссия, составляет акт про готовность объекта к эксплуатации. Этот акт утверждается распоряжением администрации.
Шестой — финальный шаг
В завершение, владелец квартиры, на основании распоряжения районной государственной администрации вносит изменения в поэтажный план дома и в технический паспорт на свою недвижимость.
Невзирая на трудоемкость подготовки такого внушительного по объему пакета документов он позволяет избежать правонарушений связанных с незаконной перепланировкой. Что в конце концов приводит либо к необходимости узаконения уже реконструированных метров и к штрафу, а в некоторых случаях и к обязательству владельца привести недвижимость в первоначальное состояние.
Следует помнить, что в случае если вы все же проводите перепланировку квартиры без согласования и вопреки правилам регламентирующим проживание в многоквартирных домах, то ответственность за последствия ложиться исключительно на вас.
Как узаконить уже сделанную перепланировку
Для узаконивания уже проведенных перепланировок вам все равно необходимо будет обратиться к административной комиссии при администрации. Где на вас могут наложить штраф и рассмотреть возможность оставить результат строительных работ, но лишь при условии, что ваша перепланировка соответствует строительным, санитарным и другим нормам. Однако, может быть принято решение и о возвращении предыдущего состояния квартиры или об исправления ошибок допущенных при проектных и строительных работах. В любом случае вы все равно потратите время на получение разрешения на разработку проекта, его согласование и последующий ввод в эксплуатацию помещения. Другими словами, вы пройдете ту же процедуру, что и в случае первичного согласования, но уже с потраченными нервами, со штрафом и вероятностью реконструкции уже проведенной перепланировки.
Узаконение перепланировки через суд
Многие решают, что гораздо проще узаконить перепланировку через суд. В этом варианте создается прецедент и за собственником квартиры признается право собственности на новое перепланированное помещение. Однако, и в этом случае вам не избежать создания проекта перепланировки и некоторых согласований. К тому же, правильное узаконение перепланировки через суд подразумевает не только признание права собственности, но и ввод данного помещения в эксплуатацию иначе вы рискуете получить пометку о том, что помещение не введено в эксплуатацию и в дальнейшем вам придется решать уже эту проблему.